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Di Roberto Cutonilli | 03.12.2012 19:13 CET

Il 20 novembre scorso la Commissione Giustizia del Senato in sede deliberante ha approvato, senza modifiche, il testo di riforma del condominio trasmesso dalla Camera, dando così il via, se non proprio ad una rivoluzione, ad un insieme corposo di modifiche e integrazioni della precedente normativa. Il testo diventerà legge 6 mesi dopo la pubblicazione in Gazzetta ufficiale, non appena sarà firmato dal Presidente della repubblica. Già la metodologia usata per le deliberazione, cioè il mancato passaggio in aula del testo, la dice lunga sulla necessità e voglia del legislatore di intervenire in una materia in cui la giurisprudenza ha inciso notevolmente nel corso degli anni ed ha supplito al mancato adeguamento della normativa ai rapidi cambiamenti del tempo. In buona sostanza, nella materia che per eccellenza occupa le aule dei tribunali italiani, si è cercato di statuire alcuni principi giurisprudenziali consolidati nonché ammodernare il corpus normativo vecchio ormai di 70 anni.
Quando infatti furono emanate le norme del codice civile, la proprietà delle abitazioni non era affatto cosa diffusa tra le famiglie italiane, mentre oggi sfiora l’80 per cento, e la normativa rifletteva tale situazione.
La materia è dunque oggi una di quelle che interessa anche chi non ha mai letto un articolo di codice civile, perché ormai tutti o quasi (anche da semplici inquilini), abbiamo a che fare con le temutissime riunioni di condominio, dove, quando non deleghiamo il vicino di fiducia, spesso andiamo controvoglia e impreparati fidandoci ciecamente, non sempre a ragione, dell’amministratore del condominio o di qualche condomino più intraprendente.
Vediamo allora come affrontare la prossima riunione preparati con tutto quello che occorre per far valere i nostri diritti.

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Casa popolare della periferia milanese.

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Prima regola fondamentale, avere sempre a portata di mano gli artt. 1117-1139 del codice civile nonché gli artt. 61-72 e 155 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie (tutto reperibile facilmente anche da internet); ricordandoci che ad integrazione di tali norme soccorrono anche gli articoli del codice civile sulla comunione, artt. 1100-1116. In caso dovesse servire un esame specifico più approfondito, basterà segnarsi il numero dell’articolo o degli articoli applicabili alla questione e ricercare su internet la giurisprudenza più recente.
Ora che abbiamo tutti gli strumenti utili per padroneggiare la materia, vediamo schematicamente tutte le novità di cui è bene prendere conoscenza e confidenza.


PARTI COMUNI
Adesso contemplano espressamente anche pilastri e travi portanti, sottotetti, i sistemi centralizzati per la ricezione del segnale televisivo e qualunque flusso informativo.

MODIFICAZIONE DELLA DESTINAZIONE D’USO

La destinazione d’uso delle parti comuni ora può essere modificata dall’Assemblea con una maggioranza dei 4/5 dei partecipanti al condominio ed i 4/5 dei millesimi del condominio. E’ previsto un iter particolare, vista l’importanza della decisione, per la convocazione dell’Assemblea (affissione trenta giorni prima della convocazione, comunicazione tramite lettera raccomandata o equipollente telematico, etc.).


TUTELA DELLE DESTINAZIONI D’USO
Quando l’uso della parte comune è soggetta ad attività di terzi che ne pregiudicano la destinazione d’uso, non solo l’Amministratore ma anche il singolo condomino può diffidare l’esecutore per far cessare la violazione, potendo anche richiedere la convocazione dell’Assemblea.


DIRITTI DEI PARTECIPANTI SULLE PARTI COMUNI
Il codice ora prevede espressamente che il condomino può distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento purché non derivino dallo stesso squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Lo stesso sarà comunque tenuto alle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto nonché per la sua conservazione e messa a norma.


INNOVAZIONI
Per tutte le opere che riguardano: interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, eliminazione delle barriere architettoniche, contenimento del consumo energetico, realizzazione dei parcheggi, produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili, installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, basterà anche la richiesta di un solo condomino per la convocazione dell’Assemblea ed i voti della maggioranza degli intervenuti in assemblea e metà del valore dell’edificio.


OPERE SU PARTI DI PROPRIETÀ O USO INDIVIDUALE
Il condomino nella sua proprietà o nelle parti comuni di cui dispone in via esclusiva non può eseguire opere che arrechino danno alle parti comuni stesse o determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. Deve comunque darne avviso all’Amministratore che a sua volta riferisce all’Assemblea.


IMPIANTI NON CENTRALIZZATI DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E DI PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI

Possono essere installati impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, con il minimo pregiudizio delle parti comuni. Inoltre possono essere installati impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.


IMPIANTI DI VIDEOSORVEGLIANZA SULLE PARTI COMUNI
Per l’installazione basterà l’approvazione in Assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.


MANUTENZIONE E SOSTITUZIONE DELLE SCALE E DEGLI ASCENSORI
La ripartizione delle spese è ora fissata per legge, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.


NOMINA, REVOCA ED OBBLIGHI DELL'AMMINISTRATORE
Il condomino ha ora diritto in ogni momento di visionare i registri tenuti dall’Amministratore e averne copia firmata dallo stesso. L’Assemblea può prevedere a carico dell’Amministratore una polizza rc professionale. L’Amministratore deve indicare tutti i suoi recapiti per essere prontamente reperibile, affiggendo tali dati nel luogo di maggior uso comune. Tutte le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, devono transitare su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Il condomino può in qualunque momento prendere visione dell’estratto del conto corrente intestato al condominio. L’Amministratore è ora obbligato ad agire per la riscossione forzosa nei confronti dei condomini morosi (o altri obbligati) entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo. La revoca dell’Amministratore può avvenire in ogni tempo con le maggioranze previste per la sua nomina ma può essere richiesta anche da un singolo condomino qualora vi fossero gravi irregolarità nella gestione, nei conti, negli adempimenti fiscali o nella mancata adozione del conto corrente condominiale. L’Amministratore è tenuto, all’atto della nomina alla comunicazione dell’importo del suo compenso.


ATTRIBUZIONI DELL'AMMINISTRATORE

L’articolo prevede un elenco degli obblighi dell’amministratore, oltre a quelli scontati di: eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente, curare l'osservanza del regolamento di condominio, riscuotere i contributi, erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria, eseguire gli adempimenti fiscali, vi sono anche quelli di: curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale con le generalità dei proprietari e dei locatari, curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità dove sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate. L’Amministratore è tenuto inoltre a fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso ed a redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione nonché convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.


RENDICONTO CONDOMINIALE

Il rendiconto condominiale è la contabilità del condominio, composta da un registro, da un riepilogo finanziario nonché da una nota sintetica esplicativa della gestione. L’assemblea, con le maggioranze previste per la nomina dell’Amministratore, può nominare un revisore per certificare il bilancio nonché un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini con funzioni di audit interno.


GESTIONE DI INIZIATIVA INDIVIDUALE
Se il condomino effettua una spesa relativa alle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo si tratti di spesa urgente.


COSTITUZIONE DELL'ASSEMBLEA E VALIDITÀ DELLE DELIBERAZIONI
Fondamentale da sapere: per la costituzione regolare dell'assemblea in prima convocazione (in genere tali quorum non si raggiungono mai) ci vogliono tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Le deliberazioni sono valide quando approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. L'assemblea in seconda convocazione va indetta entro 10 giorni dalla prima ed è regolarmente costituita con tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. Le deliberazioni sono valide con la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Nomina o revoca dell’Amministratore, liti attive e passive, riparazioni straordinarie di particolare entità ed altri casi particolari devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, in altri casi specifici (art. 1120, primo comma, art. 1122-bis, terzo comma) sono necessari numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.


IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERAZIONI DELL'ASSEMBLEA
Si può chiedere all’autorità giudiziaria l’annullamento delle decisioni dell’Assemblea entro 30 giorni dalla data di deliberazione (dalla data di comunicazione per gli assenti); può farlo solamente il condomino assente, dissenziente o astenuto.


REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

 

DISPOSIZIONI DI ATTUAZIONE DEL CODICE CIVILE

DELEGHE IN ASSEMBLEA
Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.


TABELLE MILLESIMALI
Le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate anche nell'interesse di un solo condomino, se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, nei seguenti casi: quando risulta che sono conseguenza di un errore; quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità. In caso di controversia può essere convenuto in giudizio solamente il condominio in persona dell'amministratore.


INFRAZIONI AL REGOLAMENTO
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.


REQUISITI AMMINISTRATORE
L’Amministratore di condominio, per svolgere l’incarico: non deve essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio, non essere stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione, non essere interdetto o inabilitato, aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado, non essere protestato, aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale (i penultimi due casi non valgono per l'amministratore nominato tra i condomini dello stabile, o per coloro che hanno svolto tale professione per almeno un anno negli ultimi tre). Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società. La perdita dei requisiti comporta la cessazione dall'incarico.


SITO INTERNET
Su richiesta dell’Assemblea, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare.


MEDIAZIONE

Per controversie in materia di condominio, la domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la stessa citata maggioranza. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

L'alveare
(Foto: Flickr / Giovanni Novara)
Casa popolare della periferia milanese.
© International Business Times: riproduzione permessa purché sia citata la fonte
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